keller bauen

Die Baugrunduntersuchung gehört zu den wichtigen Maßnahmen bei der Planung und Ausführung von Massivhäusern. Dies gilt vor allem auch dann, wenn ein Keller geplant ist. Denn nur, wenn Fundament, Keller und Gebäude in ihrer Konstruktion auf den Untergrund optimal abgestimmt sind, bleiben Stabilität und Tragfähigkeit des Hauses über lange Zeit gewährleistet. Das Baugrundgutachten liefert auch über den Wassergehalt im Boden sowie den Grundwasserstand unverzichtbare Informationen. Je nach vorliegender Situation kann die Abdichtung von Fundament, Bodenplatte und erdberührten Kellerwänden optimal gewählt werden.

Die Baugrunduntersuchung – ein Blick in den Boden

Durch eine Baugrunduntersuchung wird die Bodenbeschaffenheit des Baugrunds geklärt. Mit Hilfe verschiedener Techniken ermittelt ein Bodengutachter die für die planerischen Maßnahmen erforderlichen Kennwerte. Wer als Bauherr nicht die Katze im Sack kaufen möchte, tut gut daran, das Bodengutachten bereits vor dem Kauf des Grundstücks erstellen zu lassen. Ist dies nicht möglich, muss die Baugrunduntersuchung so früh wie möglich erfolgen, damit Keller, Fundament und Massivhaus richtig dimensioniert werden können. Ergebnisse von Baugrunduntersuchungen können für das Bauprojekt in vieler Hinsicht relevant sein:

  • Ermittlung des Gründungshorizontes (Fundamentsohle)
  • Notwendigkeit von Bohrpfahlwänden oder Winkelstützmauern bei Hangbauten
  • Dimensionierung der Bodenplatte als Flachgründung
  • Dimensionierung von Einzelfundamenten und Tiefgründungen
  • Erforderliche Abdichtungsmaßnahmen für erdberührte Bauteile
  • Erforderliche Wannenausbildung bei hohen Grundwasserständen
  • Vermeidung von unnötigem Bodenaushub, zum Beispiel bei kontaminierten Böden
  • Vermeidung der Verunreinigung von Schichtenwasser durch vorhandene Altlasten

Nach einem Urteil des OLG Naumburg aus dem Jahr 2014 (29.1.2014, Az. 12 U 149/13; Abruf-Nr. 140781) ist die Baugrunduntersuchung Pflicht und die Gründungsberatung fester Bestandteil der Leistungsphase 1 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).

Tipp:
Das bereits erstellte Bodengutachten eines Nachbargrundstückes reicht nicht aus, um das eigene Baugrundstück zu bewerten. Schon wenige Meter weiter kann sich der Untergrund hinsichtlich Tragfähigkeit, Aufbau und Grundwasserspiegel ganz anders darstellen.

Techniken in der Baugrunduntersuchung

Grundsätzlich unterscheidet man zwei Untersuchungsmethoden für den Baugrund, nämlich Flächen- und Punktuntersuchung. Welche Variante zum Einsatz kommt, hängt unter anderem von der Bodenart ab. Der Boden, auf dem das Massivhaus errichtet werden soll, kann durch folgende Techniken analysiert werden:

  • Baggerschürfe mit Schürfgruben bis zu einer Tiefe von 5 m; bei allen Böden außer Fels einsetzbar
  • Plattendruckversuch nach DIN 18134 zur Überprüfung der Verdichtung und Tragfähigkeit; geeignet für alle Bodenarten
  • Rammsondierung nach DIN 4094 zur Ermittlung von Schichtgrenzen und Lagerungsdichten sowie zur Überprüfung der Tragfähigkeit und für die Abnahme von Fundamenten; geeignet für fast alle Bodenarten
  • Aufschlussbohrungen mit elektrischen oder hydraulischen Geräten zur Erkundung des Baugrundes in Tiefen von bis zu 50 m; geeignet für fast alle Bodenarten
  • Bohr- und Rammkernsondierungen für Erdbohrungen in feinkörnigen und losen Böden bis zu einer Tiefe von 15 m und für schwer zugängliche Bereiche

Tipp:
Welche Methoden angewandt werden und wie tief die Bodenuntersuchung reicht, hängt auch davon ab, ob ein Keller für das Bauwerk eingeplant wird. Die Ermittlung der Bodenkennwerte muss so tief erfolgen, dass die Fundamentsohle tragfähig bemessen und dauerhaft mit den richtigen Maßnahmen nach DIN 18533 abgedichtet werden kann.

Kosten der Baugrunduntersuchung

Die Kosten für eine Baugrunduntersuchung richten sich nach der Bodenbeschaffenheit und dem entstehenden Aufwand. Ein einfaches Bodengutachten kostet etwa 900 bis 1.500 Euro, je mehr Details über die Bodenbeschaffenheit erforderlich sind, umso teurer wird das Gutachten. Ebenso wie Vermessungskosten oder Baugenehmigungskosten gehören die Kosten des Bodengutachtens zu den Baunebenkosten und entstehen bereits in der Planungsphase. Als Faustregel für die Kalkulation gilt, dass die Kosten für die Untersuchung etwa 0,5 bis 2 % der Erstellungskosten betragen. In der HOAI § 94 ist eine Honorartafel enthalten, die die Berechnung der Kosten für die Baugrundbeurteilung und Gründungsberatung anteilig zu den Baukosten ermöglicht.

Tipp:
Das Baugrundgutachten sollte unbedingt im Kauf- oder Bauvertrag mitenthalten sein. Denn nur dann, wenn der Untergrund untersucht und seine Kennwerte bekannt sind, kann eine sichere Kalkulation erstellt werden. Dies ist vor allem dann wichtig, wenn ein Keller geplant ist. Wird zum Beispiel aufgrund des Grundwasserstandes eine Weiße Wanne nötig, kostet der Keller deutlich mehr als in der konventionellen Bauweise.

Baugrunduntersuchung und die neuen Homogenbereiche

Im Jahr 2015 wurden in der Vertrags- und Vergabeordnung für Bauleistungen (VOB), Teil C die Homogenbereiche eingeführt. Anstatt einzelne Bodenschichten im Baugrundgutachten zu benennen, werden diese in Bereiche zusammengefasst. Ziel der Änderung ist eine Angleichung der Bodengutachten für alle beteiligten Gewerke an Bodenaushub und Kellerbau. Weiterhin soll damit die Kalkulation der Baukosten erleichtert werden. Durch die Neuregelung steigen die Anforderungen an den Bodengutachter, vor allem was die Kompetenz bezüglich der Bauausführung betrifft.

Tipp:
Planung und Ausschreibung können nur bei einer frühzeitigen und engen Abstimmung zwischen Architekt und Bodengutachter exakt nach den im Gutachten festgelegten Homogenbereichen erfolgen.

Bauen ohne Baugrunduntersuchung?

Ein Massivhaus mit Keller ohne Bodengutachten zu errichten, gleicht einem Roulettespiel, denn das Risiko trägt der Bauherr. Nach den Vorgaben der DIN 18299 „VOB Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen - Teil C: Allgemeine Technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen (ATV) - Allgemeine Regelungen für Bauarbeiten jeder Art“ muss der Bauherr Leistungen ordnungsgemäß ausschreiben. Dazu gehören auch Angaben zu den Bodenverhältnissen, zum Baugrund und zu dessen Tragfähigkeit.

Tipp:
Verzichtet der Bauherr auf das Bodengrundgutachten trotz Empfehlung durch den Architekten, haftet er für Schäden am Bauwerk, die aus dem Baugrund resultieren.

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